不動産譲渡の確定申告について

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不動産の譲渡所得時に発生する税金について

不動産の売却時に税金がかかることをご存知ですか?
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
不動産を売却したことにより譲渡所得に対する税金は、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。(分離課税)

なお、不動産を売却した場合の納税額は、不動産の「所有期間」によって税率が下記のように異なります。

1短期譲渡取得:譲渡した年の1月1日現在において所有期間が「5年以下」の場合

・・・所得税・復興特別所得税30.63%+住民税9%=合計39.63%が課税
(※復興特別所得税として、所得税の2.1%を含めております。)

2長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在において所有期間が「5年を超える」場合

・・・所得税・復興特別所得税15.315%+住民税5%=合計20.315%が課税
(※復興特別所得税として、所得税の2.1%を含めております。)

税率は「所有期間」が5年を超えるかどうかで倍近く異なります。
なお、居住用財産の特例が適用出来るかどうかにについても、所有期間・居住期間を問われる場合がございます。
こちらは税法上の期間計算にご注意いただく必要があるので、先ずは専門家にご相談されることをお勧めいたします。

譲渡所得金額の計算方法について

譲渡所得金額=譲渡収入金額※-(取得費※+譲渡費用※)

譲渡収入金額とは

土地・建物の譲渡代金に限らず、固定資産税・都市計画税の精算金なども含まれます。

取得費とは

取得費は建築代金や購入手数料、設備費や改良費なども含まれます。

土地の場合:購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合:購入費用や建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。

契約書などがなく取得費が不明な場合でも、遠慮なくお問い合わせください。

譲渡費用とは

土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、修繕費や固定資産税などの維持・管理にかかった費用は含まれません。以下のような項目が該当します。

主なもの

  • 仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 家屋を明渡してもらうときに支払った立退料や解決金
  • 土地などを売るために必要とされた建物の解体費用や、解体による損失金
  • その他、違約金などの「売却するためにかかった費用」。ただし、売却代金の取立費用といった間接的な出費は除く

譲渡所得にかかる税額の計算方法

課税譲渡所得に税率を乗じて税額を計算します。
上記の譲渡所得金額から特別控除額(※下記)を控除した残額に対し、税率を乗じて計算します。

  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額
    特別控除例:居住用の3,000万円の特別控除の特例 等
  • 税額=課税譲渡所得×税率

不動産譲渡所得おける特別控除額と報酬について

特別控除の特例とその金額には、以下のようなものがあります。複数項目が該当する場合の限度額は「5000万円」と決まっており、下記に挙げる1から6の順に検討していきます。税法は改正されることがあるため、詳しい内容については直接ご連絡ください。

特別控除の特例とその金額について

1公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

2マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

3特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

4特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

5平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

6農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

不動産譲渡の確定申告報酬について
譲渡所得の金額(各種特例適用前の金額)報酬の総額の目安
1,000万円以下 10万円
1,000万円超 3,000万円以下 譲渡所得の金額×1.0%(上限27万円)
3,000万円超 6,000万円以下 譲渡所得の金額×0.9%(上限48万円)
6,000万円超 1億円以下 譲渡所得の金額×0.8%(上限70万円)
1億円超 譲渡所得の金額×0.7%

※金額は税別です。
譲渡所得の金額が赤字となる場合は、費用をご相談させていただきます。

■報酬に含まれるもの
・所得税確定申告書の作成
・譲渡所得の明細書の作成
・ほか、所得税の申告に必要な一切の業務の報酬

■報酬に含まれないもの
・税務調査立ち会い報酬
・修正申告報酬
・ほか、複雑な計算を要する場合の割り増し報酬など

 

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